Mietminderung

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Der Mietvertrag beinhaltet einen ordnungsgemäßen Zustand und berechtigt den Mieter, bei Mängeln an der Mietsache die Miete in einem angemessenen Umfang zu mindern. Dieses Recht kann im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden. Diese Regelung gilt sowohl im privaten als auch im gewerblichen Bereich.

Das Recht auf Mietminderung, wenn die Mietsache sich nicht im vertragsgemäßen Zustand befindet. Voraussetzung ist aber, dass der Mieter den Schaden nicht selber grob fahrlässig herbeigeführt hat. Zudem muss der Schaden dem Vermieter rechtzeitig gemeldet werden. Diese Meldung kann entfallen, wenn dem Vermieter der zur Mietminderung führende Tatbestand sicher bekannt ist. Wenn die Heizung nicht funktioniert, weil der Vermieter die Rechnung für den Gemeinschaftsstrom nicht bezahlt hat, hat er den beanstandeten Zustand aktiv herbeigeführt, so dass ihm keine Frist für eine Nachbesserung gegeben werden muss. Die meisten Schäden werden dem Vermieter jedoch erst durch die Mängelanzeige des Mieters bekannt, dann ist ihm eine Frist zur Nachbesserung einzuräumen, welche sich nach der Dringlichkeit der erforderlichen Reparatur richtet.

Kein Recht auf eine Mietminderung besteht, wenn dem Mieter der Mangel bei Vertragsabschluss bekannt war oder er diesen ohne besondere Fachkenntnisse hätte erkennen können.

Sonderfall Lärm

Das Recht auf Mietminderung besteht auch, wenn der Vermieter im Einzelfall für den Mangel verantwortlich ist. Das bekannteste Beispiel ist der als Folge einer Baumaßnahme entstehende Lärm. Aber auch eine durch Nachbarn verursachte regelmäßige Lärmbelästigung führt zum Recht auf Mietminderung, wobei der Vermieter in diesem Fall das Recht auf Schadenersatz gegenüber dem Verursacher geltend machen kann.

Sonderfall bei zugesicherten Maßnahmen

Wenn der Vermieter den Wohnwert steigernde Maßnahmen zusichert und diese nicht durchführt, besteht ebenfalls das Recht zur Mietminderung. Das gilt auch dann, wenn der aktuelle Zustand für sich genommen keinen Mangel darstellt, da die Zusage als bindend gilt und der Mietsache somit eine zugesicherte Eigenschaft fehlt.

Höhe der Mietminderung

Die Höhe der Mietminderung wird prozentual von der Bruttomiete einschließlich der Nebenkosten berechnet. Für unterschiedliche Mängel existieren unterschiedliche Listen verschiedener Gerichte. Wegen einer überhöhten Mietminderung darf dem Mieter gemäß der aktuellen Rechtsprechung nicht gekündigt werden. Der Mieter kann den übermäßig gekürzten Anteil jedoch gerichtlich einfordern.

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